СЭЗИС -ийн Ахисан түвшний сургуулийн магистрант

Б.Туяацэцэг, Ж.Ундармаа Б.Эрдэнэчулуун

Танд байр зарах буюу авах хэрэгцээ өмнө нь гарч байсан уу? Та хэнд ханддаг вэ? Одоо ч гэсэн бараг хүн болгонд энэ хэрэгцээ шаардлага гардаг. Зарим хүмүүс өөрөө зар тавиад зарсан нь дээр гэж боддог бол зарим нь үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын компаниудад хандах нь илүү найдвартай гэж үздэг. Тэгвэл үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн үйлчилгээ Монголд хэр чанартай найдвартай хөгжиж байгаа гэж та боддог вэ? Магадгүй энэ асуултад олон хүн “Мөрөө хавчсан” аль эсвэл “Толгойгоо сэгсэрсэн” муухан мушилзсан хариултыг өгөх байх.

Хариулт нь тун энгийн юм. Монгол Улсад тэр дундаа манай нийслэлд борооны дараах мөөг шиг урган гарч ирсэн хөрөнгө зуучийн байгууллагууд ихэнх нь найдвартай бус гэсэн сэтгэгдлийг хүнд төрүүлдэгтэй холбоотой.

Жишээ нь, хөрөнгө зуучлалын компаниуд зарах түрээслэх бараа бүтээгдэхүүнээ ихэвчлэн зарын групп дээр тавьж сурталчилж байна. Харин үйл ажиллагаа явуулж байгаа компаниудаас найдвартай гэх сэтгэгдлийг төрүүлдэг тогтсон үйлчилгээтэй, өөрийн гэсэн  вэб сайттай, зориод очиход итгэл төрөхүйц газар тун цөөхөн юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын салбарт мэдээллийн ил тод байдал хангалтгүй байна

10-д жилийн өмнө л Facebook-н зарын группүүдэд агентгүй байр худалдаж авна гэх зар байдаг байсан нь одоо ч хэвээр. Яагаад 10 жилийн өмнөх энэ байдал хэвээр байгааг СЭЗИС-ийн Ахисан түвшний сургуулийн Үл хөдлөх хөрөнгийн удирдлагын чиглэлээр сурч буй магистрантууд нэгэн сонирхолтой судалгааг хийжээ. 

Зуучлалын үйлчилгээ үзүүлдэг агентууд зарын дагуу өдөрт хэдэн арван дуудлаганд хариулт өгдөг. Зарим дуудлагыг авахад шууд л өөдөөс нь агент уу, эзэн нь үү? гэж асуудаг .хэмээн судалгаанд хамрагдсан агентууд хэлжээ.

Энэ нь иргэд агентаар үйлчлүүлэх сонирхол бага, шууд эзэдтэй нь холбогдож худалдан авалт хийх сонирхол давамгайлж буйг илтгэж байгаа тул иргэд зуучлалын байгууллагаар үйлчлүүлэхгүй байгаа учир шалтгааныг тодруулахаар “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлалын салбарын мэдээллийн ил тод байдал, итгэлцлийг бууруулж буй хүчин зүйлсийг тодорхойлох нь” сэдвийн хүрээнд 25 асуулгыг анкетын болон ярилцлагын аргаар явуулж

• Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбарын талаарх мэдлэг, туршлага
• Үйлчилгээний талаарх ойлголт, мэдээлэлд итгэх итгэл үнэмшил
• Итгэлцэлд нөлөөлөх хүчин зүйлс
• Агентын хандлага, ёсзүй, үнэн зөв мэдээллээр хангаж буй эсэх
• Хэрэглэгчийн худалдан авалтын болон зуучлалын байгууллагаар үйлчлүүлэх шийдвэр гаргалтанд нөлөөлж буй хүчин зүйлс
• Салбарын мэргэжилтнүүдийн ажлын туршлага, мэдээлэл олж авах сувгуудийн ил тод, хүртээмжтэй байдал
• Хяналт, зохицуулалт зэрэгт үнэлгээ хийсэн байна. . 

Судалгаанд нийт 25-65 насны 366 хүн оролцсоны 196 нь иргэн 170 нь агент байжээ.

Хэрэглэгчдийн зарим нь “Борлуулах гэж буй зүйлээ ч бүрэн мэддэггүй” гэж шүүмжилжээ

Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаа нь мэргэжлийн арга зүй дээр тогтдог, үйл ажиллагаандаа мэргэшлийн ёс зүйг баримталж ажиллах ёстой гэдгээрээ онцлог юм. Харин энэ үзүүлэлт манай иргэдийн дунд төдийлөн итгэл үнэмшил төрүүлэхгүй байна. Жишээ нь, эрхэм магиструудын судалгааны зарим үр дүнгээс танилцуулбал: 

Иргэдийн үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллагаар үйлчлүүлэх итгэл үнэмшил сул гарсан байна. Учир нь агентаар үйлчлүүлээгүй иргэдийн 68 хувь  нь агент тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн мэдээллийг өгөхдөө (үнэ, бичиг баримттай холбоотой мэдээлэл, нотариат, худалдах, түрээслүүлэх процесс, улсын бүртгэл, газрын албатай холбоотой мэдээлэл гэх мэт) зөрүүтэй, заримдаа борлуулах гэж буй зүйлээ мэддэггүй бүрэн бус мэдээлэлтэй байдаг нь агентад итгэх эсэхэд эргэлзээтэй байдал үүсгэсэн гэж хариулжээ.  

Гэтэл агентууд иргэдэд итгэл үнэмшил гүйцэт төрүүлээгүй шалтгаанаа өмчийн эзэдтэй  холбон тайлбарласан байна. Тодруулбал үл хөдлөх хөрөнгөө худалдуулах, түрээслүүлэхээр  зуучлалын гэрээ байгуулсан харицагчдын 14 хувь нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн талаарх мэдээллээ бүрэн гүйцэт өгөхгүй, мэдээллээ нуух, асуултаас зайлс хийсэн нь  худалдан авагч, түрээслэгч талуудад агентыг мэргэжлийн бус, туршлагагүй мэт харагдуулах, улмаар худалдан авагч талын итгэлцлийг бууруулахад нөлөөлдөг гэж судалгаанд оролцогч агентуудын 28 хувь  нь хариулжээ.

Цахим орчинд ЗАХ ажиллуулдаг агентууд олширсоор л байх уу?

Манай улсад хот, хөдөө гэлтгүй орон сууц шинээр ашиглалтад орох бүтээн байгуулалтыг дагаад зуучлалын үйл ажиллагаа эрхлэх этгээдүүдийн тоо өсөн нэмэгдэж байна. Гэтэл дээрх байгууллагуудын чанар төдийлөн өсөхгүй байна. Судалгаанд оролцогчдын 77.9 хувь нь үл хөдлөх хөрөнгийн талаарх мэдээллийг агент болон зуучлалын байгууллагын сошиал хуудаснаас авдаг хэмээн хариулсан байна.   

Харин судалгаанд оролцогч иргэдийн 78 хувь нь зуучлалын салбартай холбоотой хууль, журам, агентын ёс зүй, гомдол, санал хүсэлт,  албан ёсны эрхтэй агент мөн эсэхийг нягталж шалгах, хэрхэн таних, залилангаас урьдчилан сэргийлэх, анхааруулга, зөвлөмжүүдийг тогтмол авч байх, мэдээллийг шуурхай, үнэн зөв, олон сувгаар түгээх хэрэгтэй гэж үзжээ.

Манай улсад үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбар дөнгөж хөгжиж эхэлж байна. Иймд бид илүү туршлагатай бусад улсаас зарим зохицуулалт, бодлогын арга хэмжээг нутагшуулан авч хэрэгжүүлэх нь зүйтэй юм.

Улс орон бүрийн туршлага харилцан адилгүй ч ерөнхийдөө мэргэжилтэнд төвлөрсөн, тэдгээрийн ур чадварт суурилсан зохицуулалтын арга хэлбэрүүдийг хэрэгжүүлэх нь элбэг байна. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаанд оролцож буй мэргэжлийн оролцогчдыг чадавхжуулах, салбарт үйл ажиллагаа эрхлэхэд ёс зүйн болон мэдлэг, ур чадварын өндөр шаардлагыг тавьж, түүнийг хангасан этгээдэд үйл ажиллагаа эрхлэх эрх олгох зэрэг зохицуулалтуудыг хэрэгжүүлж байна. Тиймээс бид ч гэсэн нэн тэргүүнд салбарын мэргэжилтнүүдийг чадавхжуулах, мэргэшүүлэх чиглэлд анхаарч, илүү ёс зүйтэй байх, хариуцлагажуулахад чиглэсэн бодлогын арга хэмжээнүүдийг авч хэрэгжүүлэх нь чухал юм.

 Судалгаагаар итгэлцэлд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийг илрүүлэхэд:

• Агент өөрийн ажлын процессоо гүйцэт сайн ойлгуулдаггүй
• Талууд ойлголтоо нэгтгэн баталгаажуулж, лавладаггүй
• Туршлага, мэдлэг бага,  ёс зүйгүй, өөртөө итгэлгүй байдал
• Гадаад төрх, цаг баримтлах
• Зуучлалын салбартай холбоотой албан ёсны эх сурвалжийн мэдээлэл
• Хандлага, харилцааны ур чадвар
• Үнэлгээг зориудаар өсгөх эрсдэлтэй
• ҮХХ-ийн зарууд зөрүүтэй үнэтэй байдаг
• Салбарын зохицуулалт, хяналт сул байгаа тул зуучлагчид хариуцлагаас зайлсхийх боломжтой
• Амлалт өгөөд түүндээ хүрдэггүй, хэт өндөр хүлээлт үүсгэдэг
• Эргэх холбоогүй, утсаа авахгүй байх, худлаа ярих асуудлууд нь иргэдийн зуучлалын байгууллагад итгэх итгэлийг бууруулахад нөлөөлжээ.

Иймд салбарыг олон нийтэд таниулах, боловсрол олгох чиглэлд оролцогч талуудыг идэвхжүүлэх, мэдээллийн ил тод байдлыг сайжруулахад төр хувийн хэвшлийн хамтын ажиллагааг уялдуулж хүртээмжийг нэмэгдүүлэх, агентыг чадавхижуулж, мэргэшүүлэх, агент ёс зүйгээ, ажлын процессоо танилцуулж, хангалттай ойлголт өгдөг байх ажлын хүрээнд дараах зөвлөмжүүдийг санал болгосон байна.

Энэхүү судалгааны төгсгөлд хэрэглэгч болон байгууллагад дараах зөвлөмжийг залуу судлаачид хүргүүлж байна. Энэхүү зөвлөмжид үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлд нээлттэй, төвлөрсөн мэдээллийн платформ бий болгох. СЗХ-ноос олгодог гэрчилгээний бүртгэл, цуцалсан болон идэвхтэй үйл ажиллагаа явуулж буй агентуудын мэдээллийг олон нийтэд олж авахад хялбар болгох

Иргэдийг мэдээллээр хангаж, сонголт хийхэд чиглэсэн сургалт, олон нийтийн мэдлэгийг нэмэгдүүлэх.  Мэдлэг, мэдээлэл  олгох аян, эвент, сургалтуудыг тасралтгүй явуулах. Мэргэшсэн зуучлагчидаа дэмжих. Ёс зүйн журмаа сайжруулж, хэрэгжүүлэх. Итгэлцэл бол бизнесийн суурь хөрөнгө. Хэрэглэгчийн сэтгэл ханамж хамгийн том маркетинг. Нээлттэй, ил тод, ёсзүйтэй байдлаараа   шинэ хэрэглэгчдийг татах, үнэнч харилцагч бий болгох

Монгол улсын үл хөдлөх эд хөрөнгийн салбар нь асар их боломж, эдийн засгийн чухал нөлөөтэй,  дотоодын нийт бүтээгдэхүүний 3 хувийг эзэлж байгаа боловч мэдээллийн ил тод байдал, итгэлцэл дутмаг байгаа нь хөгжилд тодорхой хэмжээнд саад болж байгаа юм. Тиймээс хэрэглэгчид, бизнес эрхлэгчид, бодлого боловсруулагчид, зуучлалын үйлчилгээний эрхтэй байгууллага, зуучлагчид хамтдаа салбарыг шударга, ил тод, хариуцлагатай болгох чиглэлд дорвитой алхамуудыг хийх хэрэгтэй байна.